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전세나 월세 계약을 체결할 때, 입주 중 발생하는 집수리(수선) 책임은 임대인(집주인)과 세입자 중 누가 부담해야 할까요?
많은 분들이 헷갈려하는 이 부분, 국토교통부의 주택임대차보호법 시행령 및 판례에 근거해 명확히 정리해드립니다.
🔧 집수리 책임, 원칙은 '임대인'이 부담
임대차계약서에 별도 특약이 없는 한, 원칙적으로는 임대인이 집을 유지·보존할 책임을 집니다. 이는 전세든 월세든 동일하게 적용됩니다.
다음은 임대인 책임 (임대차 계약에서 부동산을 빌려주는 사람)으로 분류되는 대표적인 항목들입니다.
- 노후로 인한 수도·보일러·난방 고장
- 창틀·도어락·전등 누전 등 기본 설비의 고장
- 배관 누수, 벽지의 곰팡이(자연 발생한 경우)
- 외부 창문 파손, 방범창 훼손
🛠️ 세입자가 부담해야 하는 경우는?
다만, 다음과 같은 경우에는 세입자 본인이 부담해야 합니다.
- 세입자의 과실로 인한 손상 (예: 못질, 가전제품 과부하)
- 소모품 교체 (전구, 리모컨 배터리, 샤워기 호스 등)
- 생활하면서 발생한 경미한 손상 및 마모
또한, 계약서에 '모든 수리는 세입자 부담'이라는 특약이 명시되어 있다면, 해당 특약도 법적 효력이 있을 수 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다.
📎 실제 사례와 판례
국토교통부의 공식자료 및 관련 판례에서는 다음과 같은 입장을 밝혔습니다.
- 냉난방기·보일러 고장: 임대인이 수리 책임
- 세입자가 실수로 문을 파손한 경우: 세입자 책임
- 수도 배관에서 누수가 발생한 경우: 임대인이 원칙적으로 부담
위 사례들은 법률상 ‘임대인의 유지·수선 의무’ 조항에 근거한 내용입니다. 계약서에 명시된 특약이 없거나 명확하지 않다면, 이 원칙에 따라 분쟁을 조정할 수 있습니다.
✅ 임대차계약 전 확인해야 할 체크리스트
- 계약서에 수리 책임 범위 특약이 있는지 확인
- 입주 전 고장난 부분 사진 촬영 및 보관
- 수리비 발생 시 먼저 집주인에게 통지하고 동의받기
📌 집수리 관련 참고자료
📍 마무리 정리
임대인은 기본 설비 고장에 대해 책임이 있으며, 세입자는 과실 또는 소모품에 대한 수리만 부담합니다. 계약서 특약 여부와 사전 사진 촬영, 통지 절차 등도 분쟁을 줄이는 데 매우 중요합니다.
계약 전에 꼭 수리 책임 범위를 확인하고, 문제가 발생하면 근거 있는 자료와 함께 대처하시길 바랍니다.
